NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC LÔ ĐẤT THUỘC DỰ ÁN HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRUNG TÂM XÃ CHỢ RÃ, TỈNH THÁI NGUYÊN

Abstract

Xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xây dựng phương án giá đất đấu giá quyền sử dụng đất đối với các lô đất thuộc Dự án Xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tăng tính minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai. Nghiên cứu được thực hiện đối với 14 lô đất ở có tổng diện tích 1.457,5 m² thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật trung tâm xã Chợ Rã, tỉnh Thái Nguyên. Nghiên cứu sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thị trường, khảo sát thực địa và áp dụng phương pháp so sánh theo quy định. Kết quả điều tra thu thập được 06 thông tin thị trường (03 giao dịch/chuyển nhượng và 03 trường hợp đấu giá thành công) làm cơ sở lựa chọn các thửa đất so sánh. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt về vị trí, diện tích, mặt tiền, chiều sâu, giao thông và chỉ tiêu quy hoạch, nghiên cứu xác định giá đất đề xuất đối với các nhóm lô đất lần lượt là 10.526.000 đồng/m², 5.925.000 đồng/m² và 6.518.000 đồng/m²; mức chênh lệch giữa giá trị ước tính và giá trị xác định đều không vượt quá 15%, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật của phương pháp so sánh. Kết quả nghiên cứu là cơ sở xác định giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Tuy nhiên, nghiên cứu còn hạn chế do số lượng giao dịch so sánh còn ít, dữ liệu thị trường chưa phong phú và giá đất có thể biến động nhanh theo quá trình phát triển hạ tầng và điều chỉnh đơn vị hành chính, vì vậy cần tiếp tục cập nhật cơ sở dữ liệu và kết hợp các phương pháp định giá hiện đại để nâng cao độ chính xác.